¿Es buen momento para invertir en viviendas?

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buen momento para invertir en viviendaCualquier activo sea del tipo que sea, bienes inmuebles, acciones, bonos, oro u obras de arte debe cumplir para nosotros una doble condición para resultarnos atractivo.

Debe tener un precio y una tendencia que nos indique una posible revalorización a largo plazo y debe darnos unas interesantes rentas mientras tanto, bien sea mediante pago de un alquiler, dividendos o intereses.

Invertir en viviendas ¿buen momento?

En este sentido los bienes inmuebles y más concretamente las viviendas son unos de los activos preferidos por los ahorradores por su capacidad de generar rentas más o menos constantes vía alquileres.

Los dos riesgos más importantes que tiene la inversión de viviendas es la depreciación del activo y el impago del alquiler.

La legislación últimamente ha contribuido a que la protección para el propietario sea mucho mayor. Algunas opiniones, amparándose en que la vivienda es un derecho de todos, consideran que es injusto que una persona pueda ser desahuciada de su casa por no poder pagar el alquiler. Efectivamente yo creo que deberían hacerse políticas efectivas para facilitar que toda familia pueda tener su vivienda y no tengan que vivir los nietos con los hijos y con los abuelos todos juntos en la misma casa porque no puedan hacer frente al pago del alquiler.

Pero en ningún caso el coste de esa política social debe recaer exclusivamente en el propietario indefenso que ve como pasan los meses y se van acumulando los impagos de los inquilinos sin que el pueda hacer nada por recuperar su inmueble.

Afortunadamente para los inversores hoy en día sólo es necesario que quede un mes sin pagar para que el propietario pueda presentar una demanda de desahucio, eso sí entre tasas y honorarios de abogado y procurador, el importe mínimo que nos deberemos gastar será de unos 1.000 €. Hoy en día el plazo desde que se presenta la demanda hasta que vemos libre la vivienda oscila entre los 4 y 6 meses.

En este sentido por tanto vemos que el alquiler tiene sus riesgos por ello es importante contar con instrumentos que nos garanticen el cobro de la renta, avales bancarios, cobro de fianzas y además es importante tener el suficiente olfato para saber discriminar cuando el inquilino es un potencial buen pagador y cuando no.

Tendencia del precio ¿es ahora buen momento para invertir en viviendas?

En la compra de viviendas hay muchos factores a analizar, estos los analizaremos en posteriores entradas, pero hoy nos vamos a limitar al análisis del timing del mercado, o lo que es lo mismo, si estamos o no en el momento adecuado para invertir en viviendas.

Como todos sabemos la vivienda experimentó unas alzas increíbles la pasada década, hubo varios años consecutivos con alzas de dos dígitos anuales. El alza tan espectacular en los precios de bienes tan apalancados como las viviendas dieron como resultado auténticas fortunas realizadas con las plusvalías generadas en muy pocos años.

El año 2007 fue en el que el precio de la vivienda tocó techo y a partir de ahí viene en una tendencia descendente que hasta el momento lleva una media de un 40% de descenso sobre máximos.

Obviamente no en todas las zonas ha disminuido tanto pero también hay zonas en que los descensos pasan con creces del 60%. La ubicación del inmueble es determinante en su valoración y las viviendas situadas en los extrarradios de las grandes ciudades así como la costa valenciana y murciana se llevan la palma en cuanto a descenso de precios.

Aquí podemos encontrar inmuebles que han pasado de 150.000 € a 50.000€ en menos de 6 años. Obviamente la rentabilidad por alquiler también ha descendido mucho en estas zonas pero no en igual proporción que el precio del inmueble.

Inversión en vivienda: depende para qué inversor

Desde nuestro punto de vista, la inversión en vivienda es una parte fundamental para nuestra estrategia de conseguir la independencia financiera pero hay que analizar cada caso en particular y desde luego seguir uno de nuestros principios de conservación del capital que es la diversificación.

Para una pareja que ya tiene una vivienda en propiedad o que aún está pagando su hipoteca nosotros desaconsejamos absolutamente la inversión en una segunda vivienda a no ser que tenga ya una cartera importante de activos financieros bien sea en acciones, bonos u cualquier otro instrumento y quiera diversificar de alguna manera sus inversiones. Si ya eres propietario de una vivienda e inviertes todos tus ahorros en otra estás poniendo todos los huevos en la misma cesta y tu patrimonio total estará muy expuesto a variaciones en los precios del mercado inmobiliario que es justo lo que no queremos, sino más bien tener una cartera de inversiones equilibrada que nos aporte una renta cada mes con el menor riesgo posible.

¿Es ahora el momento?

Los descensos de precios van siendo cada vez menores en términos anuales y esto es un claro indicador de que el fin de las bajadas puede estar cerca.

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Según el colegio de registradores los precios únicamente descendieron un 1,25% en todo el 2013 y el último trimestre hubo incrementos leves en la mayoría de las provincias. Esto nos indica que como poco los precios están en un proceso de estabilización.

Ahora podemos encontrarnos en un momento histórico para comprar viviendas como inversión y de hecho hay grandes fondos internacionales que ya lo están haciendo comprando miles de pisos en grandes paquetes provenientes de bancos y constructoras.

No podemos descartar que se haya tocado fondo con las bajadas pero realizando un estudio más a fondo de zonas y rentabilidades por alquiler podemos considerar que sí hay una buena ecuación rentabilidad riesgo para entrar en viviendas a día de hoy.

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Imagen de Martin P. Szymczak.

Comments

  1. Miguel says

    Buenas y felicidades por el post, yo creo que el único indicador que nos sirve para definir un cambio de tendencia en el precio es que se reactive la producción de oferta (nuevas promociones), mientras exista el stock actual (ahora propiedad de bancos) los precios no subirán, además no les interesa sacar toda la oferta al mercado ya que aún bajarían mas los precios.
    Los inmuebles quieren venderlos a cambio de activos mas líquidos, se venden a inversores que no necesitan financiación para adquirirlos. Cuando los bancos hayan liquidando realmente sus activos inmobiliarios y el cliente de las promotoras (la gente de a pie) comience a necesitar de nuevo el producto vivienda y, lo mas importante, pueda hacer frente a su compra, el precio empezará a subir. Me temo que nos quedan aún unos pocos de años para que los precios empiecen a subir, por otro lado estoy contigo en que ya poco pueden bajar.
    Mi humilde opinión es que estamos en el momento para invertir (quien pueda) pero aún tenemos tiempo para buscar y encontrar un buen activo, no debemos precipitarnos con la compra, hay mucho y bueno donde elegir.

    • alpha says

      Gracias por tu análisis. Estoy plenamente de acuerdo contigo. Hasta que el stock de inmuebles en manos de las instituciones financieras no vaya aligerándose y se inicien nuevas promociones no volverá la normalidad a ese mercado. En cualquier caso, y dejando claro que nadie tiene la bola de cristal, lo que sí es cierto es que la caída de los precios tiende claramente a decelerarse y esto nos puede hacer pensar que los precios en algunas zonas pueden estar tocando fondo.
      Desde luego nadie sabe cómo va a evolucionar el precio de los inmuebles de aquí a 10 o 20 años, ni siquiera lo sabe Amancio Ortega que está haciendo fuertes inversiones en inmuebles premium en todo el mundo, ni tampoco lo saben los grandes fondos americanos (Cerverus y otros) que están comprando los pisos a millares en España. Pero el análisis que ellos están haciendo es que los precios han tenido unas caídas tan grandes que difícilmente se puedan reproducir, con lo que la ecuación rentabilidad riesgo es ahora mucho más favorable que hace unos años y ese es el indicador más fiable con que podemos contar hoy en día.
      Gracias por el comentario y espero sigas frecuentando el blog con asiduidad. Publicaremos todos los lunes y viernes.

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